Krav som skal være oppfylt ved tiltak på eksisterende byggverk følger av pbl § 31-2:
«På eksisterende byggverk skal tiltak etter § 20-1 prosjekteres og utføres i samsvar med krav gitt i eller med hjemmel i loven. Ved hovedombygging gjelder kravene etter denne loven for byggverket i sin helhet. Ved øvrige tiltak gjelder relevante krav i loven for de delene av byggverket som tiltaket omfatter.
Kommunen kan sette som vilkår for tillatelse at også andre deler av byggverket enn det tiltaket omfatter, oppfyller krav etter denne loven, dersom kommunen vurderer at byggverket er i så dårlig stand at det ellers ikke vil være forsvarlig å tillate tiltaket av hensyn til sikkerhet, helse eller miljø.»
Planstatus
For å få tillatelse etter plan- og bygningsloven må det du søker om være i tråd med gjeldende plan. Du bør derfor undersøke hva som gjelder i ditt område. Informasjon om din eiendom kan du finner her: Romsdalskart (kommunekart.com)
De fleste fritidsboligene i kommunen ligger i områder regulert for fritidsbebyggelse eller i LNF-sone. Det vil i slike tilfeller derfor også være behov for dispensasjon fra arealformålet i kommunens arealplan eller i aktuell reguleringsplanen for å kunne bo i disse områdene. Det kan også være andre bestemmelser som krever dispensasjon etter hva som gjelder for den konkrete eiendommen.
Tekniske krav
Bruksendringen forutsetter at det foreligger godkjent adkomst og avløp for eiendommen.
Ved søknadspliktige tiltak på eksisterende bygning vil gjeldende bygningstekniske krav kunne kreves oppfylt for bygningen i den grad de er relevante for den nye bruken (pbl § 31-2). Kravene knyttes til arbeidet som utføres. Det vil si at konstruksjonen, bygningsdelen, rommet eller delen av bygget som berøres av arbeidet skal følge kravene. For bruksendring fra fritidsbolig til helårsbolig vil hele bygningen berøres, og kommunen kan legge til grunn at samtlige krav til helårsbolig gjelder.
De tekniske kravene til helårsbolig gjelder blant annet (opplistingen er ikke uttømmende):
- Sikkerhet, f.eks. i bærende konstruksjoner, spesielt takkonstruksjoner.
- Brann, f.eks.brannsikring, utførelse av pipe.
- Energi, f.eks. isolasjon
- Veg
- Tetthet
- Radon
Adkomst må bli vurdert med hensyn til utvidet bruk. Er det adkomst til privat veg, må det legges frem skriftlig avtale med grunneier der det fremgår at adkomsten gjelder bolig. Er det adkomst til offentlig veg, må det gis utvidet avkjøringstillatelse fra den aktuelle vegmyndighet. Det kan stilles krav til opparbeidelse av regulert veg.
Det må kunne dokumenteres tilfredsstillende mengde og kvalitet på drikkevannet. Avløp har strengere krav for helårsboliger enn for fritidsbolig, og en må påregne krav om utslippstillatelse dersom det mangler utslippstillatelse for eiendommen, eller eksisterende anlegg ikke tilfredsstiller kravene for utslipp fra helårsbolig.
Unntak
Det er mulig å søke om unntak fra kravene. Unntak kan gis på følgende grunnlag:
I plan- og bygningslovens § 31-4 heter det:
«Ved tiltak etter § 20-1 på eksisterende byggverk kan kommunen gi helt eller delvis unntak fra tekniske krav, dersom det vurderes som forsvarlig ut fra sikkerhet, helse og miljø. Ved vurderingen skal kommunen legge vekt på følgende:
- byggverkets alder, formell vernestatus, type, formål, plassering, varigheten av tiltaket og nåværende tekniske tilstand
- forhold som kan redusere negative konsekvenser ved at det gis unntak
- fordeler som oppnås med tiltaket.
Innen rammen av de hensyn loven skal ivareta, kan kommunen stille vilkår som kan redusere ulemper eller skadevirkninger tillatelsen kan føre til.»
Det er altså anledning til å søke om unntak fra TEK med begrunnelse i ovennevnte bestemmelse.
Unntak kan kun gis i saker der det ikke er mulig å tilpasse byggverket til tekniske krav uten uforholdsmessige kostnader, og dersom bruksendringen eller ombyggingen er forsvarlig og nødvendig for å sikre hensiktsmessig bruk Adgangen til å gjøre unntak er altså begrenset, og alle kravene må være oppfylt (Vilkårene er kumulative). Det er søkers ansvar å sannsynliggjøre at vilkårene for unntak er oppfylt.